Nos últimos dois anos, com a aceleração da inflação, a meta da taxa Selic foi elevada de 2% ao ano para 13,75% ao ano. Esse aumento substancial em um curto espaço de tempo fez com que os ativos negociados em bolsa, de forma geral, sofressem variações negativas em seus preços. Os FIIs listados em bolsa não ficaram ilesos a este processo, apresentando queda nos preços de suas cotas. Com a oportunidade de ganhar 13,75% na renda fixa, naturalmente os investidores exigiram mais retorno para comprar cotas dos FIIs.
Entretanto, quando olhamos para a economia real, percebemos que o setor de logística está aquecido. No âmbito nacional a vacância vem caindo desde 2017, de 24,8% para 10,5% em 2022. O Brasil ainda carece muito de infraestrutura e a logística é parte importante dela. Nos últimos anos, observamos aumento na oferta, à medida que novos empreendimentos foram sendo entregues, mas a demanda foi consistentemente mais forte, provocando essa redução na vacância. Já no segmento de lajes comerciais na cidade de São Paulo, após uma alta acentuada na vacância a partir de 2020 com a pandemia, já observamos recuperação nos últimos meses. Ou seja, este segmento também apresenta uma melhora. Com o fim da pandemia, a reabertura da economia está trazendo cada vez mais as pessoas de volta presencialmente aos escritórios. Muitas empresas comentam que o trabalho presencial é fundamental para transmissão da cultura da companhia aos trabalhadores mais novos. Também observamos que formatos híbridos, que antes consistiam em um ou dois dias por semana no escritório agora já se inverteram. Onde, agora, os colaboradores ficam apenas um dia em casa.
Além da análise da economia real, quando olhamos para a parte macroeconômica, já é consenso no mercado que o ciclo de alta na taxa Selic está chegando ao fim, se é que não terminou. A inflação ainda está acima da meta, mas vem perdendo força desde meados do ano passado. O PIB apresentou variação negativa no último trimestre e o desemprego vem aumentando.
Desta forma, com a economia real no setor de escritórios e logística apresentando um bom desempenho e com visibilidade de curto prazo para uma virada na parte macroeconômica, os FIIs de tijolo podem ter um bom desempenho na valorização do preço de suas cotas até o final desse ano. Lembrando que o mercado financeiro antecipa os movimentos macroeconômicos, ou seja, não é necessário esperar a taxa Selic cair de forma relevante para uma reação nos preços dos ativos negociados em bolsa. Uma mudança nas expectativas já pode gerar esse movimento.
Texto escrito por Gustavo Asdourian, da Guardian Gestora.
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