Por André Chede, CFP®
Se você é como eu e acha que a Black Friday é na maior parte do tempo enganação, mas sempre bate aquela esperança de achar algo realmente atrativo, agora pode confiar pois o desconto é pra valer! É possível encontrar imóveis de excelente qualidade e que do início do ano pra cá ficaram 30% mais baratos, e ainda, você não precisar se multimilionário para comprar, precisa apenas de 85,00 pra adquirir a primeira cota. O que me diz? Bom demais para ser verdade? Cara de golpe? Não é.
Você pode acessar uma variedade gigantesca de imóveis através dos fundos imobiliários. Se você gosta de ver seu dinheiro se transformar em terra, tijolo e aço, ao mesmo tempo não quer ter a dor de cabeça de ter que cuidar dos detalhes da operação, e ainda por cima adora ver os aluguéis pingando na sua conta mensalmente, os fundos imobiliários certamente são para você.
Os “fundos de tijolos”, diferentes os “fundos de papel” que investem em recebíveis, têm sofrido por diversas razões recente. Vimos uma tempestade perfeita que fez com o valor das cotas ficassem bastante descontadas. Tivemos por exemplo muitas categorias sendo afetadas fortemente pela pandemia, caso dos shoppings e prédios comerciais, a ameaça da tributação dos rendimentos (que já foi descartada), e agora por último a escalada da taxa de juros no Brasil.
No curto prazo ainda veremos as cotas desses fundos bastante pressionadas, até pelo menos o fim do ciclo da Selic, mas provavelmente entre o atual momento e o final de 2022 teremos as melhores oportunidades para aplicarmos nesses fundos desde 2015. Naquele ano, logo após a reeleição da Dilma, também tivemos uma inflação chegando aos dois dígitos, tivemos incerteza fiscal, os juros dispararam e isso fez com que muitos investidores a época trocassem os fundos imobiliários pela segurança de 14% ao ano do tesouro direto, cdbs e afins.
Entretanto, a partir de 2016 vimos o IFIX, que mede a média desse mercado, se valorizaram a uma média de 25% ao ano durante 4 anos seguidos. Agora vai um rápido guia de como analisar os fundos de tijolos. A principal métrica de desconto é verificar o valor de mercado (VM) da cota versus o valor patrimonial (VP), quanto menor essa relação, maior o desconto. Entretanto, essa análise deve ser conjunta com outros indicadores como: tamanho do fundo,
quantidade, qualidade e localização de imóveis, taxa de vacância, seus inquilinos, vencimento dos contratos e por aí vai.
Vale destacar que o rendimento pago mensalmente é já descontado da taxa de administração
do fundo, e é ISENTO de Imposto de Renda para investidores pessoas físicas, e ainda que os
contratos de aluguel são reajustados pela inflação anual, corrigindo automaticamente os
rendimentos. Tudo isso torna a modalidade muito atrativa para o investidor.
André Chede, CFP®, CGA. É consultor financeiro credenciado na CVM, analista de investimentos CNPI, Planejador Financeiro CFP® pela PLANEJAR, certificado com o CGA pela ANBIMA, além de professor do MBA de Banking & Finanças da PUC-PR
