Por Daniel Chinzarian, Fundos Imobiliários & Listados e Kaique Grossmann, Fundos Imobiliários & Listados
A demanda por imóveis para locação, como propriedades multifamily, é um produto fundamental originado pelo crescimento populacional e criação de empregos. As pessoas vão atrás de oportunidades de emprego e, consequentemente, precisarão de um lugar para morar. Mas o que acontece quando há falta de oferta de habitação a preços acessíveis e/ou adequados?
Tradicionalmente, pode-se dizer que, ao deixar a casa onde cresceu, uma pessoa normalmente aluga por um tempo, economiza o valor da entrada de um imóvel e, posteriormente, compra sua casa própria. Isso pode não ser mais o caso. Seja por necessidade ou escolha, o fato é que as pessoas estão alugando por mais tempo que anteriormente e a aquisição de uma casa está se tornando improvável para muitos.
A seguir, exploramos alguns dos fatores que contribuem para o crescimento dos aluguéis e porque esses fatores provavelmente garantem essa demanda nas próximas décadas. Podemos começar identificando algumas tendências demográficas. O gráfico abaixo mostra a população dos EUA e as famílias de locatários por idade. Comparamos o período mais recente com 2010, quando a economia começou a se recuperar da Grande Recessão. Como esperado, existem correlações entre a população e o crescimento de locatários ao longo das gerações (conforme definido pelo Pew Research Center).
Pode-se dizer que a grande maioria das gerações mais jovens, como a Geração Z, estaria alugando ao iniciar sua vida adulta. No entanto, o que é interessante são as gerações Millennial (Gen Y) e Boomer. A geração Millennial (idades entre 25-40) atingiu a suposta idade de compra de casas, entretanto, o número de aluguéis continua a crescer e os dados ilustram que eles são a maior população de locatários por idade. Apenas quando a Geração X começa aos 41 anos é que vemos uma queda no crescimento do aluguel de uma faixa etária. Da mesma forma, outro aumento no crescimento dos locatários coincide diretamente com o início da geração Boomer aos 57 anos. Exploraremos isso um pouco mais adiante no artigo.
Geração de locatários
Duas das maiores gerações da história dos EUA estão impulsionando a crescente demanda por imóveis alugados. Como mencionado acima, pouco mais de 68 milhões de Millennials formam o maior grupo de locatários do mercado. Logo atrás deles, a Geração Z está chegando aos 20 anos e enfrentando as mesmas barreiras para aquisição de propriedades que seus antecessores, alimentando a demanda por aluguel nas próximas décadas. Vamos abordar algumas delas:
Dívida: A dívida total das famílias aumentou em US $ 313 bilhões, atingindo US $ 14.96 trilhões no 2T2021. A dívida não habitacional, uma barreira à acessibilidade residencial, atingiu US $ 4.19 trilhões no trimestre. Isso foi liderado por dívidas de empréstimos estudantis ($ 1.57T), dívidas de empréstimos para automóveis ($ 1.42T) e dívidas de cartão de crédito ($ 790B).
Atraso na formação da família: agravado pela pandemia, os jovens adultos estão postergando a mudança por conta própria. Análises recentes mostram que cerca de 52%, ou cerca de 27 milhões de jovens adultos (idades 18-29), estão vivendo com os pais devido à pandemia. Mesmo quando excluímos aqueles que estão na faculdade ou universidade, a parcela da população que vive com os pais é alta, com mais de 31,6% durante os primeiros meses de 2021.
A mudança natural para este grupo é alugar um apartamento próprio à medida que a economia reage. Mudanças no estilo de vida: as mudanças no estilo de vida são frequentemente citadas como um dos principais fatores para a compra de uma casa. Diante disso, a idade média para casar aumentou e provavelmente está adiando a constituição de muitas famílias. Em 2010, os homens estavam iniciando seu primeiro casamento aos 28 anos e as mulheres aos 26. Dez anos depois, em 2020, a idade do primeiro casamento aumentou para 30 anos para os homens e 28 para as mulheres. Como resultado, vemos um atraso no desejo de sair do aluguel para a casa própria.
Downsizing: Uma geração de mais de 75,7 milhões de Baby Boomers (idades de 57-75) viu o maior crescimento domiciliar de locatários de qualquer faixa etária, cerca de 52,5%. Um dos motivos pode ser a preparação para a aposentadoria. De acordo com a 21ª Pesquisa Anual de Aposentadoria Transamérica, 7 em cada 10 Baby Boomers estão trabalhando, esperam trabalhar após a aposentadoria ou não planejam se aposentar. Apenas 34% esperam contar com a “Previdência Social” como sua principal fonte de renda de aposentadoria. Se essa tendência de Baby Boomers continuarem a alugar podemos esperar que ela adicione mais demanda ao mix já que em 2030 mais de 20% da população dos EUA terá 65 anos ou mais.
