Uma decisão da CVM (Comissão de Valores Mobiliários) autorizando a emissão de CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com lastro em contratos de aluguel deve abrir a oportunidade de novas empresas recorrerem a esta modalidade de crédito. Ao mesmo tempo, o mecanismo tende a oferecer uma garantia um pouco mais frágil do que a encontrada neste produto, geralmente ancorado em terrenos, imóveis ou fiança, reforçando a importância do assessor para ajudar o cliente a se orientar sobre os melhores papéis para investir.
Para Vítor Matias, assessor da SVN Investimentos, a decisão cria uma vertente adicional de emissão de dívidas para as empresas. Ele explica que o CRI é uma antecipação de recebíveis, permitindo ao dono de uma propriedade que tem aluguéis a receber, por exemplo, pegar esse dinheiro mais cedo com um desconto.
“Alguns anos atrás, a CVM liberou o uso do CRI para construção, dando a opção de um negócio tomar crédito lastreado ao desenvolvimento de imóveis. Agora, o regulador autorizou que a Rede D’Or, que tem faz aluguel de longo prazo em alguns locais onde têm hospitais, utilize esses contratos como garantia para emissão dos certificados”, explica em entrevista à CRC!News.
Na avaliação de Angelo Ferraretto, portfolio manager da Integral Brei, gestora especializada na estruturação e gestão de fundos e demais produtos financeiros de base imobiliária, a medida traz maior flexibilidade para qualquer empresa que não seja do ramo de construção emitir o papel, ampliando a demanda por este tipo de produto.
“Empresas com viés forte imobiliário, como varejistas e do setor educação, vão poder acessar essa modalidade. Por outro lado, é preciso estar atento aos riscos, pois neste caso a operação está associada a debêntures da própria empresa. O CRI sempre teve um lastro muito forte, mas essa nova opção enfraquece a segurança do produto, pois ele deixa de ser plenamente imobiliário”, opina.
Mais oferta e menos segurança
Na visão dos especialistas, em um cenário no qual mais empresas poderão emitir CRIs com os mais diferentes lastros, aumenta a dificuldade de se fazer as análises de risco e encontrar as melhores oportunidades de investimento. Neste sentido, a medida deve contribuir para reforçar o papel dos assessores na orientação dos seus clientes.
“O investidor pode até encontrar boas taxas, mas será preciso avaliar a capacidade do emissor honrar esse compromisso ao longo do tempo e qual a segurança oferecida para decidir se vale a pena entrar. Quando o emissor é forte, a garantia é a própria empresa. Nesse sentido, será fundamental contar com um bom escritório com assessores competentes e quem tenha uma área especializada, ou com casas de análise que cobrem esse tipo de emissão”, afirma Matias.
Já Ferraretto lembra que o investimento direto em CRIs só é possível para o público qualificado. No caso do varejo, os aportes são possíveis por meio de fundos imobiliários. Por isso, é importante selecionar um FII que conte com um bom gestor, que entenda os riscos, as garantias e como funciona o produto.
“Os certificados vêm sendo um veículo fundamental e têm segurado a oferta de crédito na pandemia, garantindo fluxo para o segmento imobiliário. Enquanto nos Estados Unidos 90% dos títulos estão no mercado de capitais, aqui esse percentual é de apenas 10%. Ainda é uma classe de ativos pequena no Brasil, mas com muito potencial de crescimento, especialmente com esses novos entendimentos da CVM”, resume.
Texto publicado na edição 46 da revista CRC!News. Acesse e leia as principais notícias do mercado de assessoria de investimentos.
