Em meio ao agravamento da crise econômica, a Mauá Capital, gestora de fundos de investimentos com 17 anos de história, captou recentemente R$ 240 milhões para o fundo imobiliário MCHF11, segundo os gestores da empresa. Essa foi a segunda emissão do fundo que captou R$ 330 milhões até agora, desde que foi criado, em meados de 2021.
Na prática, esse é um modelo de fundo imobiliário com uma carteira híbrida que “navega” por diversos tipos de ativos e que dão liberdade para o gestor tomar decisões de acordo com as oscilações do mercado.
“Acredito que esse tipo de fundo é uma nova tendência do mercado e que chamamos de versão 3.0 dos fundos imobiliários”
Reforça à CRC!News o gestor da Mauá Capital, Brunno Bagnariolli.
“Enquanto tem muita coisa desse mercado que está parada do ponto de vista de novas captações, esse tipo de veículo tem trazido bastante demanda e atração dos investidores. Acredito que esses fundos serão precursores de uma indústria que está se modernizando, tornando-se mais flexível e menos engessada”, acrescenta.
Performance
O MCHF11, por exemplo, pagou dividendos de 15% em 2021, batendo o dividendo do Índice de Fundos de Investimentos Imobiliários (IFIX).
Segundo ele, esse resultado se deve ao fato de que cerca de 80% da carteira de ativos do fundo estava alocada em ativos de crédito. O fundo carrega principalmente os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) com operações de R$ 20 milhões, no mínimo.
“Um dono de um prédio, por exemplo, precisa levantar recursos e emite um crédito (CRI) dando o prédio como garantia. Nesse caso, tem de pagar o financiamento para que não perca o imóvel, é como se fosse o financiamento de um banco”, exemplifica Bagnariolli.
Ou seja, nesse caso, em vez de carregar o imóvel diretamente, o fundo carrega o financiamento imobiliário (CRI). “Com a inflação e juros elevados e com a economia crescendo menos, fomos para instrumentos que protegem os ativos neste momento. Isso só foi possível dada a flexibilidade que possui o fundo”, destaca.
Além de crédito, o fundo também pode investir nas chamadas operações estruturadas, que envolvem outras estruturas financeiras. Em momentos de mercado mais favoráveis, por exemplo, é possível diminuir a exposição em CRIs e acrescentar mais destes tipos de ativos ao portfólio, conforme Bagnariolli.
“Podemos adaptar a carteira de ativos conforme as nossas leituras sobre as oscilações dos mercados”, acrescenta.
Efeitos da pandemia versus crise econômica
Para o gestor da Mauá Capital, os fundos imobiliários vêm se reinventando desde o início da pandemia, decretada pela OMS em março de 2020, que derrubou a economia mundial. “Os fundos vem criando novas estratégias. A indústria 3.0 é o que está captando mais recursos. A diferença desse fundo é que ele dá flexibilidade para o gestor operar a carteira. O gestor é livre para navegar por diferentes tipos de ativos setores imobiliários”, disse.
Segundo Bagnariolli, antes havia a percepção de que o investidor gostava de saber onde o dinheiro dele era aplicado, para saber dos riscos. Agora o investidor está delegando mais para o gestor que considera de confiança escolher as melhores opções de ativos, o melhor momento para comprar ou vender, diante das fortes oscilações da economia, como inflação, juros, pandemia etc.
Leia a matéria completa na revista desta semana.
