*Por Caio Braz
Atualmente, no Brasil, temos visto um cenário com momentos de tensão política e econômica, elevada taxa de juros, controle da inflação duvidoso e desvalorização do Real. Isso tem feito os investidores brasileiros buscarem aplicações fora do país, em especial nos Estados Unidos, visto que a recuperação econômica do país segue acelerada. Dados de mercado mostram que o patrimônio investido no exterior cresceu e já atingiu volumes recordes. Em 2021, o patrimônio nacional alcançou US$ 558 bilhões, segundo a Associação Brasileira das Entidades dos Mercados Financeiro e de Capitais (Anbima).
Apesar da grave crise sanitária e grandes impactos econômicos e sociais, a pandemia também trouxe diversas oportunidades de investimentos – principalmente no setor imobiliário. São centenas de opções de produtos, cada um com suas características próprias e diferentes níveis de risco e de rentabilidade.
Mercado imobiliário
Com a alta da Selic aqui no Brasil e o recente aumento da taxa de juros nos EUA, vale a pena olhar para o mercado imobiliário internacional, visto que a taxa de retorno nominal não é o parâmetro correto para se avaliar atratividade de um investimento. Em um cenário global, o retorno real se mede em dólares, e quando pensamos nesse tipo de retorno, mesmo os investimentos em renda fixa nos patamares atuais, tendem a ser menos atraentes que os realizados no mercado imobiliário norte-americano.
As instabilidades econômica e política do Brasil são motivos para que o investidor brasileiro pense sempre em dolarizar boa parte de seu patrimônio e de seus investimentos. E o mercado imobiliário é uma classe de ativos defensiva com relação a risco x retorno em dólares, que segue como uma das melhores que existem no mundo. Para quem está dando os primeiros passos em investimentos internacionais, o mais seguro é procurar um consultor de investimentos que tenha especialidade em análise do mercado de fora. Além disso, é preciso pesquisar bem, ler e analisar as opções existentes para não dar passos equivocados em um universo de inúmeras possibilidades.
Após isso, será necessário abrir uma conta em alguma corretora que você conheça e que ofereça opções variadas. Um bom caminho é começar pelos REITs (Real Estate Investment Trusts), nome dado a empresas criadas com foco no mercado de imóveis nos Estados Unidos, com certas semelhanças aos fundos imobiliários que existem no Brasil. Os REITs foram criados em 1960 e tiveram sua consolidação na década de 90. O tamanho desse mercado é de U$ 1,35 trilhão. Estima-se que, aproximadamente, 44% da população americana invista diretamente ou indiretamente em REITs.
Resiliência
E por que investir no mercado imobiliário internacional? O principal motivo é a resiliência e consistência do retorno e crescimento deste setor, especialmente o norte-americano. Nos últimos anos, os residenciais se mostraram os mais fortes e atraentes, nos seus mais diversos segmentos, como estudantil, multifamiliar e terceira idade. Áreas com migração positiva permanecem muito atrativos para este tipo de investimento. Estados como Flórida, Geórgia, Texas e Tennessee seguem com mercado pujante, beneficiando o setor de locação, crédito imobiliário e desenvolvimento.
Já para o segmento comercial, muitas áreas ao redor dos EUA, inclusive as que possuem migração negativa, apresentam oportunidades pelo fato de existirem imóveis desvalorizados que estão diminuindo a vacância com o retorno aos escritórios e migração interna dos grandes centros para os subúrbios. É possível encontrar boas opções em regiões específicas no país todo. Desses investimentos, os rendimentos serão pagos trimestralmente, porém, existem fundos e ETFs que pagam retornos mensais.
O mercado imobiliário norte-americano deve seguir crescendo ainda mais em 2023. Para quem deseja entrar neste negócio, deixo aqui um conselho: é necessário estudar bem a estratégia do ativo que está investindo. Você precisa identificar o nível de alavancagem que usa, como esse produto se comportou em crises passadas e como se apresentou nos níveis de rendimento, principalmente de geração de caixa e retorno sobre o patrimônio. Não deve apenas olhar o dividendo, que pode ser uma métrica enganosa. Tendo essas informações em mãos será mais fácil saber o ‘terreno’ em que está pisando – e investindo – neste novo ano.
*Caio Braz é sócio da Urca Capital Partners
Caio possui mais de 10 anos de experiência no mercado financeiro. Antes de se juntar a Urca, foi sócio da Click S.A, maior empresa de sistemas de gestão de portfólio de crédito consignado do Brasil, com aproximadamente R$ 4 Bi de ativos de crédito sob gestão e trabalhou no HSBC Bank Brasil. Caio é formado em Engenharia Elétrica pelo Mackenzie-SP e possui pós-graduação pela FIA.
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